“近日，监管部门发布一系列房地产相关贷款新政策，这也推动银行在信贷审批、资金管理、风险控制等多个环节进行系统性适配改造。”某国有大行住房业务相关人士表示。
日前，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。意见与个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体领域的管理办法，共同构成新模式下房地产信贷的制度体系。
业内人士认为，此次政策“组合拳”瞄准购房人权益保护、房企融资需求、金融机构风险防控三重目标，有助于进一步完善房地产信贷管理体系，在维护购房人合法权益的同时，满足房地产行业合理融资需求，促进房地产市场稳健运行。
放款时点延后
延后个人住房贷款放款时点的新要求备受关注。根据意见，借款人购买现房的，贷款人应当在销售备案后发放贷款；借款人购买预售商品住房的，贷款人应当在竣工备案后发放贷款。
“确保购房人‘能拿房，再还贷’是对商品房预售模式下信贷放款规则的重大调整。以前只要房屋主体结构封顶，银行便可安排楼盘准入、客户审批、放款等流程。这就导致在楼盘尚未完工时，借款人就开始还贷。新政策要求，现房在完成销售备案后，预售房在完成竣工备案后，银行才可放款。这就大大防范了借款人拿不到房却要背负贷款的错配风险。”上述国有大行住房业务相关人士表示。
上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉记者：“过去，房贷发放普遍遵循‘主体结构封顶即放款’的原则，实操中部分项目放款时间甚至更早。这带来一个突出问题，购房者较早办理贷款并开始履行还贷义务，但楼盘建设仍需数年，若遭遇停工烂尾，则面临‘贷款仍需偿还，住房无法交付’的尴尬局面。旧模式下，虽然银行可提前锁定信贷收益，但购房者要更早承担利息成本，还面临较大的楼盘交付不确定性。”
“新政促使贷款发放时间节点后移，具有非常好的导向性意义。从本质上看，它是将交付风险从购房者和银行身上移至开发商，倒逼房企积极履行开发建设责任，防范出现‘资金已到位，项目仍延期’等问题。总体而言，延后放款时点有助于保障购房者权益，同时推动房地产企业重视现金流变化，合理安排销售节奏，加快从传统高杠杆开发模式向更可持续的新发展模式转型。”严跃进说。
上述国有大行住房业务相关人士坦言，新政策下，按揭业务时间线、楼盘准入逻辑都将被重构。“预售项目按揭放款时间节点后移，预售项目在竣工备案前不再发放按揭贷款，银行的按揭回款周期拉长，资产投放节奏改变；银行楼盘准入更看重项目能否顺利竣工交付，楼盘风险前置审查权重也将进一步提升。”
房贷期限最长达到40年
将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年也备受购房者关注。意见明确，银行业金融机构发放个人住房贷款应符合最低首付比例要求。个人住房贷款期限最长不超过40年，金额不得超过拟购买住房的评估价值。
近日，记者实地调研多家银行了解到，部分银行按照新政策已开启申请通道。
建设银行个贷业务相关人士向记者表示：“对于存量住房贷款，我行会根据客户申请延长贷款期限的具体原因、还款来源及后续还款安排进行综合考虑，最终确定客户可以延长的期限。根据相关规定，延长期限最长不超过客户原贷款期限的一半，且与原贷款期限合计不超过40年。”
工商银行客服人员表示，存量住房贷款客户如果想延长贷款期限，可以和贷款经办行联系并提交申请。银行会根据客户延长期限的原因、后续的还款来源和安排，与客户协商、确定一个最长的期限。按照新规要求，贷款期限最长可延长到40年。
“客户新办理住房贷款能否申请到40年，还得看贷款机构的最终审核情况。”上述建设银行个贷业务相关人士补充道。记者注意到，在建设银行App中，“期限最长40年”已在房贷办理模块中被突出展示。
此外，记者实地走访或致电农业银行、中国银行、交通银行、招商银行等多家银行网点及房贷业务部门。部分银行表示，贷款延长政策细则正在敲定，尚未收到具体落地通知，待细则出台后银行会主动通知房贷客户。
贷款期限的拉长将直接摊薄月供。以100万元贷款本金、3%房贷利率、等额本息还款方式为例，30年期月供约为4216元，而40年期月供则降至约3580元，每月减少约636元，每年可减少约7632元现金流支出。
不过，多位银行个贷办理人员提醒记者，房贷期限的延长会带来贷款总利息增多。以3%贷款利率计算，本金100万元的贷款，贷款期限由30年拉长至40年，总利息会多出20余万元。
对此，严跃进表示，40年是新政的上限期限而非强制性期限，购房者可依据自身收入与银行协商确定具体年限。随着收入水平的提升，购房者可通过提前还贷等方式缩短实际还款周期，总利息支出并非不可调节。
业内人士认为，该政策与“延后放款时点”形成“组合拳”，目的在于进一步保护购房者权益，推动购房者与开发商之间权责利关系对等化。
从看房企到看项目
为加强个人住房贷款与开发贷款的衔接，意见明确，个人住房贷款应通过受托支付方式发放。购房人所购新建住房实行现房销售的，受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户；实行预售的，受托支付至项目预售资金监管账户。
房地产开发贷款实行主办银行制也是房地产发展新模式的亮点之一，即单个房地产项目对应一家银行作为主办银行（可为单家贷款行，或银团贷款牵头行），对项目资金进行封闭式管理。
招联首席经济学家董希淼向记者表示：“这一制度改变了过去房企可从多家银行融资、资金跨项目调配的操作空间，项目资金被限定用于本项目建设。同时，新政策下，贷款期限大幅延长并与项目周期相匹配。例如，预售项目贷款期限最长5年，现房销售项目贷款期限最长7年，商业地产项目贷款期限最长7年，且首次还本日期原则上安排在项目竣工备案之后，这就确保了建设期内房地产开发资金不被抽回。”
此外，在新政策要求之下，银行发放开发贷款的投放审批也从看房企，转向看项目本身。“过去，银行主要看房企信用资质、担保情况等，这种模式在一定程度上提高了审批效率，但存在一刀切和风险高度集中等问题。在新政策下，银行需合理区分房企集团风险和项目风险，贷款审批更加侧重于项目本身，项目单独建账核算，资金独立运作、封闭管理，有效防范项目交付风险和信贷风险。”上述国有大行住房业务相关人士表示。
董希淼认为，此次政策“组合拳”兼顾购房人权益保护、房企合理融资需求、金融机构风险防控三重目标。通过主办银行、资金封闭运行、延后预售商品房按揭放款时点等制度设计，从信贷环节加固保交楼防线，为房地产发展新模式夯实金融基础，有利于更好释放合理的住房需求。
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